Wer sein Vermögen investiert, sollte vorher wissen, welchen Ertrag die Investition abwirft. Dieser Ertrag wird Rendite genannt und entspricht bei einem Sparbuch der jährlichen Verzinsung.

Von einer guten Rendite spricht man, wenn sich die Immobilie durch die Mieteinnahmen überwiegend selbst trägt – also rentabel ist. Eine gute Rendite beginnt in der Regel bei ca. 4 – 6 % Mietrendite pro Jahr.

Für die Berechnung setzen Sie die Einnahmen aus dem Haus oder der Eigentumswohnung in Relation zu den Anschaffungskosten. Kurz: Sie berechnen das Verhältnis aus den Mieteinnahmen zum Ertragswert. Dessen wichtigster Bestandteil ist der Kaufpreis. Damit ermitteln Sie, wieviel Ihnen die Investition langfristig einbringt – im Idealfall unter Berücksichtigung der Steuervorteile aus der Vermietung.

Für eine einfache Ermittlung der Rendite multiplizieren Sie die Jahreskaltmiete mit 100 und teilen diese dann durch den Kaufpreis.

Jahreskaltmiete x 100 : Kaufpreis = Bruttorendite

Tipp: Als Anleger solltest Du dich vor allem an der Nettorendite orientieren. Daher muss der Kaufpreis für eine seriöse Einordnung bereits alle zusätzlichen Kosten wie Kaufnebenkosten und die in absehbarer Zeit anfallenden Modernisierungskosten enthalten. Lass Dir also vor dem Investment unbedingt eine Modellrechnung vom Verkäufer der Immobilie präsentieren.

Der Mietpreismultiplikator dient dazu, zu überprüfen, ob der Kaufpreis angemessen ist. Er zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten nötig sind, um den Kauf der Immobilie inklusive Nebenkosten sowie Kosten der Sanierung zu finanzieren.

Anders gesagt: Er zeigt an, nach wie vielen Jahren Sie den Kaufpreis durch die Mieteinnahmen wieder verdient haben. Die Berechnung ist recht einfach, da der Kaufpreis inklusive Nebenkosten durch die erwarteten Nettomieteinnahmen geteilt wird. Gleichzeitig lässt er zum Beispiel den Ausfall von Mieteinnahmen oder steuerliche Aspekte außen vor.

Je nach Standort wird ein Multiplikator von 25 als angemessen angesehen. In attraktiven Großstädten kann er auch 30 oder mehr betragen. Das heißt, dass eine Immobilie nicht mehr kosten sollte als 25 bis 30 Jahreskaltmieten.

Ein Beispiel: Du kaufst eine Wohnung für 400.000 € inklusive Nebenkosten, die jährlichen Mieteinnahmen für vergleichbare Objekte liegen im Schnitt bei 16.000 €. Dann liegt der Multiplikator bei 25 und besagt, dass Du 25 Jahre brauchst, bis Du den Kaufpreis über die Mieteinnahmen finanziert hast.

Achtung: Ein Verlass auf den Mietpreismultiplikator ist dennoch nur bedingt möglich, da die Berechnung die Anschaffungsnebenkosten und die laufenden Kosten für die Bewirtschaftung nicht mit einbezieht. Sie gibt daher nur einen ungefähren Hinweis darauf, ob eine angebotene Immobilie eher teuer oder preiswert ist.

Im bundesweiten Vergleich gelten die so genannten B- oder C-Städte wie etwa Hannover, Bonn oder Münster hinsichtlich der Makrolage als ähnlich attraktiv wie jene als A-Städte bezeichneten Metropolen wie Berlin, Hamburg, München und Frankfurt.

Diese Bezeichnung stammt vom Immobilien-Researchunternehmen Bulwiengesa und ist mittlerweile üblich, um die Städte anhand der Bedeutung ihres Immobilienmarkts für Investoren zu unterscheiden. In A-Städten investieren auch internationale Anleger, bei den B-Städten handelt es sich um Großstädte mit 250.000 bis etwa 650.000 Einwohnern, in denen vorwiegend deutsche Investoren aktiv sind.

Attraktive Städte zeichnen sich oft durch Universitäten und attraktive Arbeitgeber vor Ort aus oder profitieren wie zum Beispiel Potsdam von der Nähe zu einer der Metropolen. Als ungünstig beurteilen Immobilienmarktexperten hingegen die Aussichten in ländlichen Regionen, die nicht im Einzugsgebiet großer Städte liegen und schlecht ans Verkehrsnetz angebunden sind. In vielen dieser Gegenden schrumpft die Bevölkerung teils rapide. Dieser Trend ist unter anderem in Teilen des Saarlands und des Ruhrgebiets zu beobachten – aber auch in vielen ostdeutsche ländlichen Regionen.

Neben den vielen Vorteilen gilt es auch, die Nachteile einer Investition in Renditeimmobilien zu berücksichtigen:

1. Vermieterdasein
Die Vermietung kann mitunter mit hohem Aufwand verbunden sein – etwa, wenn es zu häufigen Mieterwechseln kommt oder ein Mieter mit den Mietzahlungen in Rückstand gerät. Auch die Auswahl der Mieter erfordert Zeit- und Organisationsaufwand, der nicht zu unterschätzen ist.

2. Laufender Unterhalt
Als Vermieter musst Du dich um die laufende Verwaltung und die Instandhaltung der Kapitalanlageimmobilie kümmern und auch entsprechende Rücklagen für Reparaturen bilden. Das kann so manchen Neo-Vermieter gerade zu Beginn überfordern.

3. Klumpenrisiko
Besteht Ihr Vermögen zu einem gewichtigen Anteil aus einem einzigen Vermögenswert, zum Beispiel einer Immobilie, dann bist Du einem Klumpenrisiko ausgesetzt. Denn sobald diese einzelne Position an Wert verliert, schmälert dies Dein Gesamtvermögen spürbar. In Punkto Risikostreuung gilt das für Dich eher als nachteilig. Ist Dein Vermögen jedoch ausreichend hoch, um trotz Kauf einer Renditeimmobilie auch anderweitig zu investieren, spielt dieser Nachteil kaum eine Rolle.

Die gute Nachricht ist: Wir bei MC Immo Investment haben eine professionelle SE-Verwaltung (Sondereigentumverwaltung), die sich um diese Belange kümmert und Dich nach dem Kauf nicht im Stich lässt. Auch mit unserem großen Netzwerk an Hausverwaltungen bist Du beim Immobilienkauf immer auf der sicheren Seite.

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